<대한데일리=염희선 기자> 정부가 서울 등 투기과열지구 31개 지역에 포함된 민간택지 아파트를 분양가상한제 적용대상에 포함한다. 분양가상한제 적용 과정에서 로또 청약 부작용을 막기 위해 전매제한기간도 최대 10년으로 늘린다. 

국토교통부는 12일 이 같은 내용을 담은 '민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진안'을 발표했다. 

국토부는 주택법 시행령 개정으로 민간택지 분양가상한제 지정 요건을 개선하기로 했다. 지정 요건의 전제 조건은 기존 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가 상승률의 2배 초과'에서 '주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역'으로 개정하기로 했다. 이에 따라 현재 투기과열지역으로 지정된 서울 25개 구, 경기 과천, 광명, 하남시, 대구 수성구, 세종시 등이 가격에 관계 없이 모두 적용 대상이 된다. 

다른 분양가상한제 지정 기준은 ▲직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 ▲청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5대 1 초과 ▲직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 지역이다. 국토부는 위 조건의 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상지역을 선정할 계획이다. 

민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점도 개선한다. 

현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업은 지정 공고일 이후 '최초로 입주자모집승인을 신청한 단지'부터 적용하고 있다. 반면 재건축·재개발 사업은 예외적으로 '관리처분계획인가를 신청한 단지'부터 적용하고 있다.

따라서 재건축·재개발 사업은 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도, 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가능하다는 문제가 발생하게 된다. 

국토부 관계자는 "최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사의 고분양가 관리를 우회한 높은 가격으로 분양한 사례를 감안했다"며 "효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력 적용시점을 일반주택사업과 같은 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터로 일원화한다"고 밝혔다. 

로또청약을 막기 위해 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간도 개선한다. 

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과하다. 단기 시세차익을 노리는 투기수요 유입을 막기에 한계가 있는 상황. 국토부는 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대할 계획이다. 

분양을 받은 사람이 전매제한기간 안에 불가피한 이유로 주택을 매각할 때는 한국토지주택공사가 해당 주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도를 활성화해 대응하기로 했다. 

주택법 개정(안)도 발의해 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 올해 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진한다. 

불가피한 이유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 때는 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 한국토지주택공사가 매입금액도 상향조정하는 방안도 추진할 예정이다. 

택지비 산정기준도 객관화한다. 분양가상한제 주택의 분양가를 최종 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이뤄지도록 제도 개선을 추진한다. 공동주택 분양가 산정에 관한 규칙을 추가로 개정해 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다. 

이 밖에 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 했다. 

국토부는 민간택지 분양가상한제 제도 개선의 이유로 서울 아파트 분양 가격 상승을 꼽았다. 최근 1년간(2018년 6월~2019년 6월) 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로, 기존주택 가격 상승률(5.74%)보다 약 3.7배 높다. 

국토부 관계자는 "분양가 상승은 인근 기존 주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 것"이라며 "민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가상한제 적용이 필요하다"고 밝혔다. 

국토부는 민간택지 분양가상한제가 집값 안정에 기여할 것으로 전망했다. 

국토부 관계자는 "과거 분양가상한제 시행 시기 서울 집값은 안정세였지만 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다"며 "최근 국책연구기관도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%포인트 하락 효과가 있다고 전망했다"고 말했다.