<대한데일리=이재형 시민기자> 정부의 규제로 아파트 투자가 어려워지자 상대적으로 규제가 덜한 상업용 부동산에 관심이 높아지고 있다. 상업용 부동산에 투자할 경우 많은 투자금액이 발생한다. 그러나 소액투자로 부동산 재테크를 할 수도 있다. 최근에 상업용 부동산을 주식처럼 사고 팔 수 있는 투자방식에 관심이 쏠리고 있다.

아파트만큼 세금 부담이 크지도 않고 세입자 관리도 편한 상업용 중대형 상가는 강남과 명동, 을지로, 광화문, 부산 중구, 대구범어동 등 유동인구가 꾸준한 지역을 중심으로 임차수요가 완만하게 증가하고 있다.  

상가투자의 적절성 여부를 파악하기 위하여 우선 공실률과 임대료 및 부동산시장 소비심리지수의 추세를 살펴봐야 한다.

<표1>은 2014년부터 2020년 2/4분기까지 상업용 중대형 상가 공실률과 임대료 변동 추이를 나타내는 임대가격지수 및 부동산시장 소비심리지수 추이를 보여주고 있다. 특히 2018년과 2019년에 경기하락 여파로 공실률이 가파르게 올라갔음을 알 수 있다. 이로 인해 임대가격지수는 하락세를 나타내고 있다. 반면에 부동산시장 소비심리지수는 증가세를 보여주고 있다. 부동산시장 심리지수는 0~200 범위의 값으로 표현되며 지수가 95 미만이면 가격과 거래량이 하강국면, 95이상 115 미만이면 보합국면, 115 이상이면 상승국면으로 분류한다. 2019년의 부동산시장 소비심리지수가 114.3으로 증가율이 26.02%, 2020년 2/4분기는 120.2로 증가율이 5.16%의 최고치를 보였는데 이는 공실률의 상승과 임대료의 하락에도 불구하고 향후 상업용 중대형 상가의 가격상승 또는 거래량 증가가 지속될 것이라는 인식이 많음을 시사한다.

<표2>에서 소득수익률은 월세를 의미하는데 직접적인 수입이다. 2017년 이후 소득수익률은 계속 하락세를 보이고 있다. 따라서 건물값이 올라도 수입은 줄어든다. 이는 공실률이 올라갔기 때문으로 보인다. 따라서 상업용 중대형 상가 투자의 위험은 커질 수 있다. 자본 수익률은 건물가격 등으로 산정된다. 투자수익률은 임대료 수입에 따른 소득수익률과 건물의 자산가치 상승으로 인한 자본수익률을 합해 산출한다. 투자수익률은 2018년 이후 하락하였다. 이는 상업용 중대형 상가에 대한 투자수요가 유출되면서 자산가치의 하락폭이 확대되었기 때문으로 보인다. 이에 따라 자본수익률이 하락하고, 임대료도 하락하면서 소득수익률도 떨어졌다. 따라서 상가건물에 안전하게 투자하는 것이 필요하다.

안전한 부동산 투자를 위해 5천원부터 최대 2천만원까지 상업용 부동산에 안전하게 투자가 가능한 카사(KASA)는 언제든지 권리를 사고 팔 수 있는 새로운 개념의 디지털 부동산 수익증권 유통 플랫폼이다. 건물에 투자를 하는 것인데 건물을 블록단위로 쪼갠 ‘부동산 자산 디지털 유동화 증권(Digital Asset Backed Security: DABS)으로 구매할 수 있어 언제든지 DABS증권을 사고 팔 수 있는 새로운 개념의 투자방식이다. 장기투자로 접근한다면 건물주처럼 투자한 지분만큼 임대료를 받을 수 있으며, 실시간 거래가 가능해 언제든지 현금화시킬 수 있는 장점을 갖추고 있다. 카사홈페이지와 앺을 통해 직접 건물에 투자할 수 있다.

리츠(REITs)는 개인이 혼자 소유하기 힘든 상업용 중대형건물을 주식을 발행해 구입하고 그 건물 임대로 나오는 수익의 90%를 주주들에게 배당하는 간접 투자방식의 상품이다. 간접투자방식이므로 세금혜택도 있으며, 장기투자로 할 경우 안정적인 수익을 창출할 수 있다. 주식시장에 상장된 리츠는 대부분 1만원이 안되는 가격에 올라와 있기 때문에 적은 돈으로도 건물의 일부를 소유하고 수익을 공유받을 수 있다. 대표적인 리츠상품은 롯데리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크랩, NH프라임리츠 등을 들 수 있다. 가장 높은 배당수익률은 6.6%를 받을 수 있는 이리츠코크랩이다. 여러 가지 리츠펀드에 분산투자가 가능하여 투자위험도 줄일 수 있다.