[기고] 부동산 세테크 이것만 알아두자
[기고] 부동산 세테크 이것만 알아두자
  • 이봄 기자
  • 승인 2019.06.14 14:11
  • 댓글 0
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우리은행 김범진 WM자문센터 세무사 

지난해 주택 시장은 4월 다주택자 중과제도 본격시행, 8월 28일과 12월 28일 두 차례에 걸친 조정대상지역 추가지정, 9.13 주택시장안정화대책 등으로 다사다난한 한 해였다. 굵직한 이슈가 계속되는 가운데 주택 추가 취득, 임대주택 등록, 주택양도 전 자산가들이 꼭 알아야 할 부동산 관련 세법 몇 가지를 정리했다.

1. 조정대상지역으로 지정될 경우 발생되는 세금문제는 꼭 알아두자.

다주택자가 조정대상지역으로 지정된 해당지역 내 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제(15년 보유 시 최대 30%)가 적용 배제되고 주택수에 따라 기본세율(6%~42%)에 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 가산하여 추가 과세한다. 다만 조정대상지역 지정일 이전에 매도계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우에는 중과되지 않는다.

조정대상지역으로 지정된 후 해당지역 내 분양권(조합원입주권 제외)을 양도할 경우 보유기간에 관계없이 50% 세율로 중과세한다. 다만 지정일 이전에 매도계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우 50% 세율이 아닌 보유기간에 따라 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율로 과세한다.

조정대상지역으로 지정된 후 해당지역 내 주택을 신규 취득하고 나중에 그 주택을 양도할 경우에는 2년 이상 거주해야 양도세 비과세가 적용된다. 다만 무주택세대가 지정일 이전에 매수계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 2년 보유만 해도 비과세가 가능하다.

2. 임대주택 등록 전 적용 가능한 세제혜택이 무엇인지 꼭 체크하자.

국내 주택시장은 지난해 4월과 9월을 계기로 임대주택 등록자 수가 크게 증가했다. 그동안 과세사각지대라고 여겨졌던 주택임대소득이 양성화되고 소득세를 추가로 부담해야 하는데도 불구하고 등록이 증가한 이유는 임대주택등록에 따른 세부담 증가보다 추가적인 세제혜택이 더 많았기 때문이라고 판단된다.

그러나 지난해 9·13대책으로 세제혜택이 축소됐는데 요약하면 다음과 같다.

먼저 10년 이상 보유한 고가 1주택을 올해까지 양도하지 않을 경우 2년 거주해야 한다.

지난해 9월 13일 주택시장안정화대책으로 실거래가 9억원을 초과하는 고가 1주택자에 대해 10년 이상 보유만하고 거주한 적이 없는 고가주택을 2020년 이후 양도할 경우에는 연 8% 1주택자 장기보유특별공제(10년, 80%)가 아닌 연 2% 일반장기보유특별공제(15년, 30%)가 적용된다.

따라서 취득한 후 한번도 거주한 적이 없고 향후에도 해당주택에서 거주할 계획이 없는 고가 1주택자는 올해안으로 양도하는 것이 유리하다. 소득세법상 일반적인 양도시기는 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이므로 12월 31일 이전에 잔금청산하거나 등기를 접수해야 1주택자 장기보유특별공제 80%를 적용받을 수 있다.


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