워크아웃 개시 절차를 밟으며 정상화 한 발을 뗐던 태영건설이 자본잠식 소식을 전하며 다시 위기감을 더하고 있다. 건설업계의 어려움이 PF를 타고 금융시장까지 위협할 것으로 예고되고 있기 때문인데, 관련해 PF 리스크를 진단해보는 시간이 마련됐다.

25일 ‘한국신용평가’는 건설 Credit Issue 점검 온라인 미디어 브리핑을 진행했다.

이날 한국신용평가 기업평가본부 전지훈 연구위원은 ‘건설:본격화 되는 PF 구조조정, PF 우발채무 및 미분양 부실위험에 주목할 시점’ 주제 발표를 통해 건설사 부실의 핵심으로 PF우발채무를 꼽았다.

PF보증 PF우발채무 유형으로는 △연대보증- 건설사가 주채무자와 PF 대출채무에 연대해 책임 부담 △채무인수- PF대출 기한이익살실, 채무불이행시 주채무를 건설사에 이전 △자금보층- 차주의 원리금 상환재원 부족시 건설사가 자금을 보충할 의무 등이 있다.

전 연구위원은 “건설사들의 우발채무 감축 노력에도 불구하고 PF보증 규모는 지속적으로 증가하고 있다”며 “2023년 말 당사 유효등급 보유 20개 건설사 합산 PF보증은 30조원으로 2022년 말 대비 약 15.6% 증가했다”고 밝혔다.

이어 “주로 분양경기 침체로 인한 착공 연기, 본PF 전환 지연으로 미착공PF 보증이 해소되지 못하는 데 기인하고 있으며 차환과정에서 시공사가 추가적인 보증을 제공하거나 기한 내 준공 미이행으로 책임준공 약정이 PF보증으로 확대되는 사례도 늘고 있다”고 덧붙였다.

매년 소폭 증가를 거듭해오다 2021년을 기점으로 크게 증가폭이 늘어난 것인데, △2017년 14.6조원 △2018년 14.8조원 △2019년 15.7조원 △2020년 16.2조원 △2021년 22.2조원 △2022년 25.9조원 △2023년 30조원 등으로 최근 증가세가 눈에 띈다.

문제는 양적으로 증가된 PF보증의 리스크다. 착공PF의 경우 저조한 분양 실적으로, 미착공PF의 경우 주변 시세 하락·공사비 상승 등에 따른 사업성 저하로 착공 지연이나 본PF 전환 실패로 사업성 저하에 따른 우발채무 현실화 가능성이 있는 것이다.

한신평이 2023년 말 기준 등급보유 건설사 합산 PF 보증 30조원에서 태영건설을 제외한 26.9조원을 유형별로 분류하면 리스크 높음에 해당하는 비율이 절반에 육박한다. 미착공사업장, 분양률이 50% 미만인 착공 사업장이 여기에 들어가는데, 총11.7조원 비율로는 44%에 이른다. PF우발채무로 손실을 인식할 가능성이 리스크 낮음 비율(43%)를 넘는 것이다.

추가적인 경기 하락을 가정하면 사안은 더 심각하다. 발표에 따흐면 PF우발채무, 미분양을 고려한 잠재부실 스트레스 테스트 결과 예상되는 부실은 최대 8.7조원이다. 특히 PF보증 잠재손실은 4.3조원~6.5조원으로 대부분이다.