<대한데일리=임성민 기자> 수익형 부동산을 적극적으로 활용하면 안정적인 노후를 보장받을 수 있다는 분석이 나왔다.

NH투자증권 100세시대연구소 김진웅 부소장은 최근 ‘주택연금과 부동산 임대소득:월세 받는 수익형 부동산 투자 체크포인트’ 보고서를 통해 임대수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산 활용법을 소개했다.

부동산 입대로 수입이 발생하는 수익형 부동산의 종류로는 주거용, 상업·업무용, 숙박용 등이 있다.

주거용 수익 부동산은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 다가구, 도시형 생활주택 등 주거용 공간을 임대해 수익을 얻는 부동산을 말한다. 대형보다는 소형 물건이 월세임차 수요가 더 많아 임대수익을 얻기에 적합히다.

상업·업무용 수익 부동산은 상가 이외에 업무용 오피스텔, 아파트형 공장, 오피스 빌딩 등이 있다. 주거용보다 위험성이 높은 만큼 더 많은 수익을 기대할 수 있다.

숙박용 수익 부동산은 펜션, 여관, 모텔, 호텔, 게스트하우스 등이 있다. 다른 수익형 부동산과 달리 임대수익보다 사업수익에 더 가까운 성격을 가지고 있다.

이러한 수익형 부동산은 다양한 위험성이 존재한다. 때문에 그 대상을 선택하기에 앞서 유의사항도 고려해야 한다.

우선 수익형 부동산의 중요 선택기준은 ‘낮은 공실률’이다. 공실기간이 길어진다면 임대수익이 아무리 높아도 의미가 없다. 오히려 공실기간의 관리비까지 부담하게 돼 손해가 발생할 수 있다.

공실률을 낮추기 위해서는 역세권 등 임대수요가 두터운 지역 선택은 필수다. 또 임대수요가 많아도 세입자 교체가 빈번한 곳은 좋지 않은 곳으로 꼽힌다. 세입자가 자주 바뀌면 그만큼 중개수수료가 많이 들고, 짧지만 공실기간도 자주 발생할 수 있어서다.

수익형 부동산을 유지하기 위해서는 수선비, 세금, 관리비 등도 부담해야 한다.

부동산은 시간이 지나면 낡기 마련인데, 수리비용은 임대한 사람이 부담해야 한다. 민법 제623조에 따르면 임대인은 임차인이 임대차 기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있다.

상업용 부동산의 경우 월세에 부가가치세가 더해진 경우도 많다. 보통 임대차 계약 시 월세는 부가세를 별도로 기입해야 하지만, 따로 언급이 없으면 임대인이 부담해야 한다. 공실기간에 발생하는 관리비도 부담해야 하는 비용 중 하나이기 때문에, 사전에 꼼꼼한 체크가 필요하다.

다만 부동산 투자의 대표적인 단점은 환금성이 떨어진다는 점이다. 수익형 부동산도 예외는 아니다. 때문에 최대한 환금성을 높이는 방향으로 투자하는 게 바람직하다.

먼저 투자규모 단위를 가능한 적게 투자하는 방법이 대안이 될 수 있다. 10억원 짜리 한 채보다 5억원 짜리 두 채가 낫고, 대형보다는 소형 아파트가 낫다. 수요층이 많아 빨리 팔릴 수 있기 때문이다.

대출을 활용해 투입금액을 줄이는 방법도 있다. 대출이자는 비용처리가 가능하기 때문에 부담을 가질 필요가 없다.

또 대중적이고 거래가 활발한 유형의 상품에 투자하는 게 좋다. 물류창고, 체육시설, 주차장 등 대중적이지 않은 상품들은 수요층이 적어 일반적인 상품에 비해 거래가 어렵다.

김 부소장은 “수익형 부동산을 활용할 때에는 포트폴리오의 일부로 생각하고 임해야 한다”며 “이미 부동산 비중이 높다면 수익형 부동산을 이용한 현금흐름 창출은 차선으로 생각해야 하며, 그럼에도 부동산에 투자하고 싶다면 리츠(REITs)와 같은 금융상품을 활용하는 방법을 추천한다”고 말했다.