올해 부동산 뒤흔든 주택시장 7대 이슈
올해 부동산 뒤흔든 주택시장 7대 이슈
  • 임성민 기자
  • 승인 2020.12.29 10:29
  • 댓글 0
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KB금융지주 경영연구소 ‘2021 KB 부동산 보고서’ 발표

<대한데일리=임성민 기자> 올해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산했음에도 부동산 시장에는 큰 영향이 없었던 것으로 나타났다. 다주택자는 크게 증가했고, 젊은 세대가 주택시장에 등장하기도 했다.

KB금융지주 경영연구소는 29일 ‘2021 KB 부동산 보고서(주거용편)’를 통해 올해 부동산 시장을 진단했다.

연구소는 코로나19 확산에도 불구하고 국내 경기와 주택시장 영향은 크지 않았다고 진단했다.

다만 코로나19의 글로벌 확산세가 계속되고, 국내에서도 확진자가 급증하면서 2021년 경제에 드리워졌던 불투명성은 여전하다고 평가했다. 풍부한 시중 유동성이 수도권 주택가격의 상승을 견인했지만, 향후 경기 침체가 확대될 경우 유동성 악화와 주택가격 하락으로 이어질 가능성이 남아있다는 것이다.

다주택자는 크게 늘었다. 연구소에 따르면 주택을 2채 이상 보유한 다주택자는 지난해 기준 228만명이었다. 2012년 대비 40% 증가했으며, 전국에서 주택을 소유한 가구(1145만 가구) 중 27.7%에 달하는 수치다.

연구소는 저금리 기조 장기화와 임대사업자 혜택으로 2015년 이후 다주택자가 급증했다고 진단했다. 정부가 2015년 임대주택제도를 마련해 10년간 임대 시 양도세를 100% 감면해주는 혜택을 부여하면서 급증했다는 설명이다.

또 2017년 12월 국토교통부가 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표해 임대주택 등록 시 취득세, 임대소득세, 양도세, 종합부동산세 감면 등 다양한 세제 혜택과 건강보험료 인하 등 인센티브를 제공하면서 임대사업자 등록이 크게 늘었다. 실제 2020년 1분기 기준으로 누적 등록임대사업자는 약 51만1000명이고, 등록임대주택은 156만9000호를 기록했다.

보유세 증가에 따른 다주택자의 부담 가중도 올해 부동산 이슈 중 하나다.

연구소는 정부가 지난 8월 소득세법, 법인세법, 종부세법 개정안을 처리함에 따라 내년부터 다주택자의 세부담이 크게 늘 것으로 예상했다. 종부세는 매년 6월 1일 가격을 기준으로 12월에 부과되는데, 향후 공시가율과 종부세율 인상분이 반영되고 주택가격이 상승해 2021년부터 부담이 본격적으로 증가할 것으로 내다봤다.

연구소는 “특히 서울은 조정대상지역으로 다주택자 종부세에 중과세율이 적용되는 데다, 최근 아파트 가격이 크게 상승하면서 세부담은 상당히 높아질 것”이라며 “1주택자의 경우 고가 주택 소유자를 제외하고는 세부담이 크지 않을 것”이라고 말했다.

올해 주택 매매거래량은 하반기 들어 크게 늘었다. 특히 8월 들어 30대의 거래량이 급등했는데, 집값 상승을 우려한 30대가 소위 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 자금 조달)’ 투자에 나서며 집값을 주도했다는 평가가 나온다.

30대에서는 주택 매매거래량 감소폭도 가장 적었다. 신규 주택 실수요자로서 최근 주택가격이 급등하면서, 더 오르기 전에 매수하려는 추격 매수 심리가 작용했다는 게 연구소의 설명이다.

올해는 5대 광역시 매매가격 상승률이 가파르게 나타났고, 기타 지방도 장기간 침체에서 회복세를 보였다.

특히 대전과 세종은 올해 하반기 행정수도 이전 가능성이 부각되면서 1~11월 주택가격 상승률이 10.9%로 서울(9.3%)보다 높았다.

대구와 광주는 올해 초 상승세가 다소 둔화됐지만 추석 이후 다시 상승폭이 확대됐고, 부산은 2019년 11월 조정대상지역에서 해지된 후 올해 하반기부터 가격이 재상승하면서 해제 1년 만인 지난달 다시 조정대상지역으로 지정됐다.

울산의 경우 광역시 중 유일하게 장기간 하락세를 보이다가 최근 지역 산업 활성화 등으로 단기간에 높은 상승세로 전환했다.

연구소는 “기타 지방의 경우 아직까지 높은 상승률을 보이는 곳은 없으나, 대전과 세종의 영향으로 충청권에서 상대적으로 양호한 상승률을 나타내고 있다”며 “기타 지방들은 최근 45개월간 하락했지만, 지난 8월부터 4개월간 상승세를 유지하고 있다”고 평가했다.

올해 전국 전세가격은 1월부터 11월까지 5.4%, 서울 아파트는 10.1% 상승했다. 8월부터 11월까지는 4개월 동안 서울 아파트 전세가격 상승률이 7.4%를 기록하기도 했다.

연구소는 전세시장 불안의 주된 요인이 임대차법 시행에 있다고 봤다.

정부는 지난 8월 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)을 도입하고 전월세상한제와 게약갱신청구권을 법 개정일 당일 시행했다. 임대차3법은 전세 세입자의 주거안정권을 보호하기 위한 목적으로 도입된 법안이다.

문제는 임대차법 도입으로 집주인이 전세보증금을 올릴 것으로 예상되자, 정부가 사전에 전세가격 상승을 억제하는 등 기존 임차인을 보호하는데 주력했지만 향후 공급 방안이 충분하지 않다는 점이다. 또 법 시행으로 재계약이 늘면서 물량이 줄었고, 집주인의 실거주 요청으로 전세 세입자가 퇴거해야 하는 상황이 발생하면서 전세시장 불안이 지속되고 있다.

연구소는 올해 정책 방향성을 점검했다는 점도 부동산 관련 화두로 선정했다. 현재까지는 투자수요 억제정책에서 공급확대 기조로 변화 움직임을 보였기 때문에 앞으로는 주택시장 안정화 정책에 대한 신뢰성 확보를 고민해야 한다고 지적했다.


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